隨著(zhù)社會(huì )的不斷進(jìn)步，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的矛盾越發(fā)突出，產(chǎn)品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經(jīng)成為當今住宅業(yè)發(fā)展的趨勢。主要體現在建筑的規劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過(guò)程中，考慮保護資源和生態(tài)環(huán)境，減少污染，以實(shí)現社會(huì )總體效益的最大化。推行綠色物業(yè)管理也就成為當前住宅業(yè)發(fā)展的一種必然結果。倡導綠色物業(yè)管理概念，正是基于綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環(huán)境的要求，同時(shí)物業(yè)管理也逐步由單向管理型向社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境等綜合管理效益型轉變，物業(yè)管理模式也正朝著(zhù)綠色物業(yè)管理發(fā)展。
 一、住宅建筑與環(huán)境
隨著(zhù)城市化水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的興起，大量物業(yè)的竣工對資源消耗和生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生負面影響。建筑占據大量土地資源和自然空間，傳統建筑產(chǎn)業(yè)粗放、污染的生產(chǎn)工藝影響了自然水文狀態(tài)和空氣質(zhì)量，并產(chǎn)生大量的廢棄物，目前我國建材生產(chǎn)、建筑活動(dòng)造成的污染約占全部污染的３４％，對環(huán)境產(chǎn)生重大的負面影響。
 當前，全社會(huì )的環(huán)保意識不斷增強，營(yíng)造綠色物業(yè)、健康住宅，為子孫后代承擔義務(wù)，正成為越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商、建筑師追求的目標。人們不但注重單體建筑的質(zhì)量，也關(guān)注物業(yè)小區的環(huán)境；不但注重結構安全，也關(guān)注室內空氣質(zhì)量；不但注重材料的堅固耐久和價(jià)格低廉，也關(guān)注材料消耗對環(huán)境和能源的影響。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“綠色”概念已成為新賣(mài)點(diǎn)。環(huán)保型、生態(tài)型的綠色住宅或綠色住宅區的概念頻頻推出。綠色景觀(guān)、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出，開(kāi)發(fā)商和消費者對綠色物業(yè)的關(guān)注與追求，折射出新的物業(yè)消費需求趨勢，體現了進(jìn)入21世紀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對物業(yè)消費的“優(yōu)化”要求。2001年南京白下區在全區率先推行“綠色物業(yè)管理”。該區把全區70多個(gè)物管小區劃分為五個(gè)片區，從環(huán)境、服務(wù)、文化三個(gè)方面提出了管理目標，并經(jīng)常組織現場(chǎng)觀(guān)摩學(xué)習。
    二、綠色物業(yè)內涵的界定
    與傳統物業(yè)相比,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的綠色物業(yè)一般應該具有如下內涵：
    “綠色”首先是一個(gè)人文的概念。對綠色的追求反映出物業(yè)消費由追求數量到關(guān)注質(zhì)量的消費水平的階段性提升,體現的是一種文化品位和道德素養,是一種健康的物業(yè)消費觀(guān)念,是拋開(kāi)急功近利的浮躁后的寧靜,是人類(lèi)因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現出人對自然的尊重。在“以人為本”的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過(guò)綠色觀(guān)念營(yíng)造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。
    其次,“綠色”的內涵不是僅指顏色和外在景觀(guān),也不是簡(jiǎn)單意義上的反璞歸真和崇尚原生態(tài),房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹(shù)臨水并不是綠色物業(yè)的全部含義。綠色物業(yè)是應用現代的科技手段和先進(jìn)的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環(huán)境,綠色的表現形式可以多種多樣,其核心體現的是人與自然的關(guān)系,也不能用物業(yè)價(jià)格的高低來(lái)簡(jiǎn)單衡量。
    最后,綠色物業(yè)是一個(gè)多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場(chǎng)定位時(shí),其技術(shù)含量應該有所區別。綠色物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設必然伴隨著(zhù)現代科技的應用,包括節約用地、合理規劃平面和空間、節水、節能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠離污染、延長(cháng)建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經(jīng)濟、技術(shù)、自然等多方面符合社會(huì )的可持續發(fā)展的要求。
    三、綠色物業(yè)的衡量標準和基本要求
    (一)綠色物業(yè)的衡量標準綠色物業(yè)在建筑設計時(shí),要吸收建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)、生物學(xué)等多方面的科技成果,在設計上考慮多重物質(zhì)因素和精神因素設計而成,使物質(zhì)資源在物業(yè)使用過(guò)程中能夠有序的循環(huán)轉換,并與自然和生態(tài)相平衡,獲得一個(gè)高效、低耗、無(wú)廢物、無(wú)污染、舒適自然、便利生活;在價(jià)格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標準是：1 在生理生態(tài)方面有廣泛的開(kāi)敞性；2 采用的是無(wú)害、無(wú)污、可以自然降解的環(huán)保型建筑材料;3 按生態(tài)經(jīng)濟開(kāi)放式閉、合循環(huán)的原理作無(wú)廢無(wú)污的生態(tài)工程沒(méi)計；4 有合理的立體綠化,能有利于保護、穩定周邊地域的生態(tài)；5 利用了清潔能源,能降解住宅運轉的能耗,提高自養水平；6 富有生態(tài)文化及藝術(shù)內涵。
    (二)綠色物業(yè)除須具備傳統物業(yè)遮風(fēng)避雨、通風(fēng)采光等基本功能外,還要具備協(xié)調環(huán)境、保護生態(tài)的特殊功能。因此,綠色物業(yè)的建造應遵循生態(tài)學(xué)原理,體現可持續發(fā)展的原則,在規劃設計、營(yíng)建方式、選材用料方面按區別于傳統物業(yè)的特定要求進(jìn)行。根據建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心正在研究制定的有關(guān)綠色生態(tài)住宅小區的技術(shù)導則,綠色住宅大致應滿(mǎn)足如下一些要求

四、綠色物業(yè)管理
    體現人本思想，推行人性化管理“綠色物業(yè)管理”的特征之一是：尊重人，因此要大力推行“人性化管理”。我們在長(cháng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，一貫強調“以人為本”和“業(yè)主至上”的指導思想。采用多種綠色方式營(yíng)造一個(gè)生態(tài)住宅與自然景觀(guān)、社會(huì )文化相融合的環(huán)境。因此，我們首先要關(guān)心業(yè)主和住戶(hù)不同層次的需求，維護他們的切身利益；還要把員工看成是企業(yè)興旺之本，關(guān)心他們的工作、生活、學(xué)習和進(jìn)步，選賢任能，唯才是舉。其次，在小區環(huán)境的維護和建設中，融入人文思想和人性因素，一切圍繞人來(lái)做文章。再次，把業(yè)主和住戶(hù)都看成是一個(gè)大家庭的成員，把“家庭式的關(guān)懷”送到家家戶(hù)戶(hù)。第四，塑造具有現代文明特征的社區精神，在人與人之間，在管理與服務(wù)之間，在小區的每一個(gè)角落，營(yíng)造個(gè)人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區情舒暢，鄰里和睦相處，社區生活活潑的氛圍，確保小區長(cháng)治久安、業(yè)主安居樂(lè )業(yè)。
    提供尊重人的“零干擾服務(wù)”，其具體內容體現在：尊重業(yè)主的隱私權和最大程度上方便業(yè)主，實(shí)施“零干擾服務(wù)”。首先對業(yè)主的需求做深入細致、全面系統的調查，提供即時(shí)服務(wù)，即成立一支招之即來(lái)、來(lái)之能干、干之則好的應急服務(wù)隊和一支24小時(shí)快速維修隊，保證業(yè)主隨叫隨到，及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)和幫助。而當業(yè)主沒(méi)有服務(wù)要求時(shí)，我們就要實(shí)行“隱性管理”，盡量不干擾業(yè)主的生活自由。這二者的結合則為“零干擾”服務(wù)。例如物業(yè)管理公司只在固定執勤崗位安排穿著(zhù)職業(yè)制服的安全管理員值勤，而其他保安員一律身著(zhù)統一便服在小區巡視。再如，不在業(yè)主和住戶(hù)上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人流稀少時(shí)進(jìn)行。提供全方位的特色服務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的需求物業(yè)管理公司為滿(mǎn)足不同業(yè)主的需要，應盡量提供多樣化的特約服務(wù)，如家政服務(wù)的“貼心管家”、照顧兒童的“四點(diǎn)半學(xué)?！钡?。我們將根據業(yè)主、住戶(hù)的文化素質(zhì)、職業(yè)特征、發(fā)展目標、風(fēng)俗習慣、個(gè)人愛(ài)好、年齡層次、家庭結構和消費需求等特點(diǎn)，細分用戶(hù)、細分愛(ài)好、細分項目，提供全方位、多層次、個(gè)性化的特色服務(wù)，在滿(mǎn)足群體需求、一般需求的同時(shí)，盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的個(gè)體需求和特殊需求。
    最后,綠色物業(yè)是一個(gè)多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場(chǎng)定位時(shí),其技術(shù)含量應該有所區別。綠色物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設必然伴隨著(zhù)現代科技的應用,包括節約用地、合理規劃平面和空間、節水、節能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠離污染、延長(cháng)建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經(jīng)濟、技術(shù)、自然等多方面符合社會(huì )的可持續發(fā)展的要求。
    五、綠色物業(yè)管理的實(shí)施
    綠色物業(yè)管理理念的宣傳階段
    首先，在物業(yè)銷(xiāo)售階段積極宣傳綠色物業(yè)管理理念，樹(shù)立企業(yè)的“綠色品牌”。如1999年上海著(zhù)名樓盤(pán)錦秋加州花園的錦秋物業(yè)管理（上海）有限公司，就接受了國際權威認證機構SGS的現場(chǎng)審核，并順利通過(guò)了ISO9002和ISOl4001認證，成為全國首家綠色物業(yè)管理公司。
    具體做法為：早期介入的物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂環(huán)境保護承諾書(shū)，承諾書(shū)中不僅對物業(yè)管理公司自身的環(huán)保義務(wù)提出要求，同時(shí)也要求業(yè)主入住后遵守小區的環(huán)境保護準則。通過(guò)多種形式對購房者進(jìn)行“綠色家園”、“綠色住宅”、“綠色消費”等方面的宣傳，培養居民良好的綠色意識。
    其次，在規劃、施工階段向開(kāi)發(fā)商及業(yè)主推行綠色管理。要求開(kāi)發(fā)商把保護環(huán)境、節約能源放在重要位置上，以達到高舒適度低能耗為設計目標。物業(yè)管理公司可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推薦或建議使用綠色建材，裝修材料，或按照國家有關(guān)標準向業(yè)主提出創(chuàng )建“綠色住宅”的要求，或就規劃、設計等方面提出相應的措施和標準等。
    再次，在物業(yè)管理實(shí)施階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業(yè)管理理念。包括：建立“創(chuàng )綠”管理機構；制定“創(chuàng )綠”制度；制定綠色社區環(huán)保準則；定期舉辦綠色消費、環(huán)境教育及宣傳活動(dòng)。
    綠色物業(yè)管理模式的應用階段
    １．分類(lèi)處理垃圾。垃圾大體可分兩類(lèi)，一是生活垃圾，二是“工業(yè)”垃圾（主要是固體廢物，包括室內二次裝修施工的垃圾等）。垃圾處理必須遵循“無(wú)害化、減量化、資源化”的原則，并做到垃圾分類(lèi)袋裝化，減少垃圾運出的污染。
    ２．控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度?，F代物業(yè)應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料；提倡使用無(wú)鉛汽油。同時(shí)，在車(chē)道兩旁設置綠化帶以隔離汽車(chē)尾氣，選擇種植對汽車(chē)尾氣有吸收轉化功能的植被和樹(shù)種。
    ３．雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀(guān)水池和污水處理站，或利用原有市政設施將雨水污水進(jìn)行處理，變廢為寶，使雨水污水成為物業(yè)區域內的再生水資源，用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車(chē)等。這樣，既可減少污染又可節約水資源。
    ４、噪聲控制。與物業(yè)管理有關(guān)的噪聲源主要有：車(chē)輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會(huì )生活噪聲等。對于車(chē)輛交通噪聲，要充分考慮人車(chē)分流管理并限制車(chē)輛速度，同時(shí)禁止車(chē)輛在小區鳴笛。對于建筑施工噪聲，要禁止在夜間從事施工作業(yè)，要有限控制裝修施工時(shí)間。
    ５．建立生態(tài)綠化系統，美化物業(yè)環(huán)境。根據不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候特征，設置相宜綠地的綠化帶，建立生態(tài)綠化系統，真正使人與自然達到完美和諧的統一。綠地和綠化帶不僅能美化環(huán)境，更重要的是保護環(huán)境。養護好、利用好生態(tài)綠化系統，是物業(yè)管理人員的神圣職責。
    ６．加大科技投入，促進(jìn)和物業(yè)有關(guān)的高科技產(chǎn)品的使用。通訊網(wǎng)絡(luò )入戶(hù)和各種信息聯(lián)網(wǎng)，為用戶(hù)提供了多種選擇。智能管理系統的應用，使小區（大廈）在安全、呼救、能源設施管理、付費自動(dòng)劃款等各方面，提高了管理水平，對降低能耗、減少物業(yè)管理從業(yè)人員都有十分重要的意義。同時(shí)，可以在管理區內大力倡導各類(lèi)環(huán)保產(chǎn)品的使用，如提倡使用無(wú)氟空調、無(wú)氟冰箱，減少氟里昂泄漏對臭氧層的破壞等等。
    ７．搞好社區綠色文化建設，共建美好家園。社區文化建設是社區精神文明的主流，良好的社區文化建設也是精神文明建設的目標。物業(yè)管理公司可利用自身優(yōu)勢，在社區內組織廣大住戶(hù)從社區的共同利益出發(fā)，加強綠色文化建設，共建美好家園。
   參考文獻:
    [1]白麗華 讀懂綠色住宅 城鄉建設,2001,(7)
    [2]李俊嶺 我國生態(tài)住宅發(fā)展途徑探析 住宅科技,2001,(8)
    [3]陳謙明 綠色生態(tài)住宅 住宅科技,2002,(2)
    （摘自《中國房地產(chǎn)報》）
本篇文章來(lái)源于中國地產(chǎn)商 原文鏈接：http://www.zgdcs.com/main/2007-03/4961.htm